Comprendre le taux assurance prêt immobilier

Vous allez souscrire un prêt immobilier et devez mettre en place une assurance de prêt immobilier. Vous allez ainsi rechercher le meilleur rapport entre les garanties proposées et le coût de l’assurance qui de définit notamment à travers le taux assurance pret immobilier.

Les détails concernant le choix des garanties ayant déjà été développés précédemment, nous allons nous intéresser à la définition du taux assurance pret immobilier.

Tout d’abord, ce taux n’a rien à voir avec le taux nominal de votre prêt immobilier qui définit le montant des intérêts que vous devrez payer chaque mois. On ne peut pas, par exemple, additionner le taux nominal du prêt immobilier et le taux de l’assurance du prêt immobilier pour obtenir un taux global.

Le taux assurance pret immobilier a sa propre logique et permet de déterminer le coût de l’assurance, quel que soit le système de tarification retenue. (Vous trouverez les précisions concernant ces deux systèmes de tarification de l’assurance prêt immobilier).

Le taux assurance pret immobilier va être défini en fonction de votre profil (âge, profession exercée, habitudes de vie, fumeur ou non) et de votre projet (montant et durée du prêt). Il reflète, en fait, le risque spécifique que vous représentez.

Pour mieux comprendre cette notion, voyons quelques exemples chiffrés : un emprunteur de 30 ans, non-fumeur, cadre sédentaire qui réalise un prêt immobilier sur 20 ans aura un taux assurance pret immobilier autour de 0,10%. Le même emprunteur à 50 ans aura lui un taux autour de 0,40%. S’il fume, ce taux pourra être augmenté de 30 à 40%.

Il s’agit, ici, d’un taux assurance pret immobilier de base avant toute analyse des antécédents médicaux de l’emprunteur. En effet, comme nous l’avons déjà vue dans le chapitre consacré aux risques médicaux aggravés, le tarif de base peut être augmenté d’une surprime médicale si l’emprunteur présente des antécédents qui augmentent le risque de mortalité. Dans ce cas, cette surprime médicale vient s’ajouter au taux d’assurance de base. Par exemple, dans notre exemple précédent, l’emprunteur de 30 ans pourrait avoir une surprime médicale qui doublerait son taux assurance prêt immobilier et dans ce cas le taux d’assurance définitif serait de 0,20%.

Cette notion de taux d’assurance prêt immobilier peut sembler abstraite et il convient de la relier au coût global de l’assurance et à la mensualité payée par l’emprunteur.

La formule de calcul est assez simple : mensualité = Montant emprunté x taux d’assurance x quotité/12. La quotité est le pourcentage du prêt assuré.

Si nous reprenons notre exemple précédent, si notre emprunteur de 30 ans emprunte 100 000 € sur 20 ans et est assuré à 100%, sa mensualité sera de 100 000 * 0,10%*100%/12 soit 8,33 €.

Cette formule est valable quand la cotisation est fixe pendant toute la durée du prêt immobilier. Si la cotisation varie chaque année (tarification en capital restant dû), on parle alors de taux d’assurance moyen. En effet, dans ce schéma, le taux d’assurance change chaque année en fonction de l’âge de l’emprunteur et du nombre de mois restant à courir avant l’échéance final du prêt.

Ce taux assurance prêt immobilier moyen permet donc de comparer toutes les propositions d’assurance, quel que soit le type de tarification qui a été retenu. La meilleure proposition d’assurance prêt immobilier, du point de vue financier, sera celle qui présente le taux d’assurance prêt immobilier le plus faible.

Le calcul ensuite pour déterminer le TEG, c’est-à-dire le vrai coût de votre prêt immobilier est plus compliqué et ne peut être réalisé qu’avec un logiciel spécifique ou une bonne connaissance des mathématiques financières.

Bien évidemment, le taux assurance pret immobilier ne vient pas s’ajouter au taux nominal de votre crédit pour déterminer le TEG. Par contre, le coût global de l’assurance, les frais de dossiers bancaire vont venir s’ajouter au coût des intérêts du prêt immobilier pour déterminer ce TEG.

Plus le taux assurance prêt immobilier sera faible et moins le TEG sera élevé bien entendu, et réduire le TEG de son prêt immobilier demeure l’objectif prioritaire des emprunteurs avertis.

Afin de pouvoir choisir la meilleure solution d’assurance de prêt immobilier, il est important de bien comprendre comment se décompose le cout assurance pret immobilier.

Nous abordons ici uniquement l’aspect économique des solutions d’assurance de prêt. La qualité du contrat et des garanties souscrites a déjà été abordée précédemment.

Ce cout assurance pret immobilier est avant tout composer d’une prime d’assurance qui est habituellement réglée mensuellement. Le calcul de cette prime est directement lié à la notion de taux d’assurance pret immobilierqui a été précédemment expliqué.

Il existe deux grandes méthodes de calcul en matière d’assurance de prêt : le capital initial et le capital restant dû. Dans le premier cas, on applique un taux d’assurance uniforme sur toute la durée du prêt : vous payez ainsi la même prime d’assurance de prêt tous les ans. Le calcul est en effet assis sur le montant emprunté et l’âge moyen de l’emprunteur sur la durée du prêt.

Pour la méthode du capital restant dû, il y a un arbitrage tous les ans entre le capital du prêt qui diminue et l’âge de l’emprunteur qui augmente. La prime va ainsi varier tous les ans en fonction de ces éléments. On constate habituellement une légère augmentation des primes en début de prêt, suivi par une stabilisation et une nette diminution en fin de prêt.

On ne peut pas affirmer qu’une méthode est plus intéressante économiquement que l’autre. Et il convient de la comparer avec la plus grande attention. Pour comparer le cout assurance prêt immobilier de différentes solutions, il faut se baser sur le coût global de l’assurance sur la durée du prêt et sur le taux d’assurance moyen.

Mais cela ne suffit pas toujours pour déterminer précisément le cout assurance pret immobilier, notamment pour les tarifications en capital restant dû. En effet, les compagnies savent pertinemment que la probabilité que vous conserviez votre prêt immobilier pendant 20 ans est très faible. En effet, le délai de conservation moyen d’un bien immobilier et donc du prêt attaché est d’environ 7 ans. Les compagnies, ont, par conséquent, tendance à vous faire payer plein pot les 10 premières années et à diminuer fortement les primes en fin de prêt.

Il convient, par conséquent, aussi de calculer le montant des primes sur les 10 premières années pour faire une comparaison sérieuse. La récente Loi Hamon a d’ailleurs prévu que les montants des primes des 8 premières années figurent sur le devis remis à l’emprunteur.

Le cout assurance pret immobilier est aussi composé d’autres éléments qui doivent être détaillés précisément. Il peut s’agir de frais de dossier ou frais d’émission du contrat qui sont perçus une seule fois au moment de la mise en place du contrat. Une cotisation associative est aussi parfois prélevée, les montages juridiques via des associations étant fréquente dans le monde de l’assurance. Enfin, certaines compagnies facturent plus rarement des frais de fractionnement en fonction du cadencement de paiement des cotisations choisie.

En conclusion, en matière de cout assurance pret immobilier et afin de bien comparer différentes solutions proposées, il convient de bien analyser les primes d’assurance sur différentes périodes et de se faire préciser tous les coûts annexes.

Assurance emprunt immobilier : Le fonctionnement

L’assurance emprunt immobilier n’est pas formellement obligatoire. Cela signifie qu’aucune loi ou règlementation n’impose à un emprunteur de la souscrire. Par contre, la totalité des banques réalisant des emprunts immobiliers exigeront qu’un emprunteur souscrive obligatoirement une assurance emprunt immobilier pour lui accorder son emprunt.

D’autre part, cette assurance emprunt immobilier représente une véritable sécurité pour l’emprunteur et ses proches en cas d’aléas de la vie. En effet, les emprunts immobiliers sont nécessairement d’un montant significatif compte tenu des prix des biens immobiliers en France et habituellement d’une durée longue.

Comme nous l’avons déjà vu, La Loi Lagarde permet de choisir l’assurance emprunt immobilier de son choix dès lors que le contrat choisi dispose des mêmes garanties que le contrat groupe de la banque, on parle alors d’équivalence de garantie.

La banque demeure, par contre, libre de fixer la quotité souhaitée et les garanties exigées.

En matière de quotité, c’est-à-dire le pourcentage du prêt assuré, les choses sont relativement simple. S’il y a un seul emprunteur, la banque exigera qu’il soit couvert à 100%. S’il y a deux emprunteurs, la quotité dépendra du type d’opération et de la répartition des revenus dans le couple. Pour un investissement locatif, la banque pourra se contenter d’une assurance emprunt immobilier de 100% sur les deux emprunteurs, le plus souvent à 50% /50%. En effet, dans ce cas, une partie significative du remboursement d’emprunt est réalisé par le loyer versé par le locataire du bien.

Pour la résidence principale, la quotité sur les 2 emprunteurs est habituellement comprise entre 100% et 200 %. La meilleure couverture étant une quotité de 100% sur chaque tête : si un emprunteur décède, l’assurance emprunt immobilier remboursera la totalité du capital restant dû de l’emprunt et le conjoint survivant se retrouveras propriétaire d’une bien immobiliser totalement désendetté. Sinon, il convient d’adapter la quotité à la répartition des revenus dans le couple. La logique est simple : le conjoint qui se retrouve seul devra pouvoir faire face au remboursement de l’emprunt immobilier restant avec ses seuls revenus. Donc le conjoint qui gagne le plus doit avoir la quotité la plus importante proportionnellement aux revenus globaux dans le couple.

En matière de garanties, c’est aussi le type d’opération qui déterminera les garanties exigées par la banque pour l’assurance emprunt immobilier. Pour un investissement locatif, les garanties minimales Décès-PTIA suffiront pour la raison que nous avons vu plus haut : le remboursement de l’emprunt grâce au loyer perçu. A contrario, pour l’acquisition de la résidence principale, si les emprunteurs travaillent, la banque exigera les garanties étendues Décès-PTIA-ITT-IPTqui permettent une prise en charge des échéances d’emprunt en cas d’arrêt de travail soit temporaire soit définitif suite à une invalidité.

Attention à ne pas faire de confusion : nous parlons ici d’arrêt de travail suite à une maladie ou un accident et en aucun cas de perte d’emploi. La garantie chômage est une garantie optionnelle qui est rarement exigée par la banque et qui couvre les cas de licenciement. Dans ce cas aussi, après des délais de franchise et de carence, une partie de l’échéance d’emprunt sera prise en compte par l’assurance emprunt immobilier.

De la même façon, la garantie l’IPP demeure optionnelle et est rarement exigée par les banques. Par contre, la prise en charge sans condition des maladies dorso vertébrales et psychologique pourra être exigée dans le cadre de l’équivalence des garanties si le contrat groupe de la banque le prévoit. Il s’agit la plupart du temps d’une option dans les contrats d’assurance emprunt immobilier délégués.

Assurance de prêt immobilier : le fonctionnement

L’assurance de pret immobilier est habituellement exigée par la banque dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant la souscription d’un prêt immobilier.

La banque souhaite, en effet, être remboursée si l’emprunteur devait faire face à un aléa dans sa vie.

Les garanties proposées par l’assurance de pret immobilier visent donc à couvrir les différents aléas qu’un emprunteur peut rencontrer. Les garanties minimales que la banque exigera sont le Décès et le PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Dans les deux cas, l’assurance pret immobilier remboursera la totalité du capital restant dû du prêt en lieu et place de l’emprunteur (qui n’a bien entendu plus l’occasion de le faire).

La banque se satisfera de cette garantie minimum soit pour un investissement locatif, soit si l’emprunteur n’est pas en situation d’activité professionnelle.

Dans le cas contraire, c’est-à-dire si l’emprunteur achète sa résidence principale et qu’il est en activité professionnelle, la banque exigera que l’assurance de pret immobilier contiennent aussi les garanties ITT (Interruption Temporaire de Travail) et IPP (Invalidité Permanente Partielle). En effet, si l’emprunteur ne peut plus travailler soit temporairement soit définitivement, l’assurance pret immobilier couvrira les échéances du prêt à sa place.

Dans ce dernier cas, il convient d’étudier précisément le mode d’indemnisation proposé par l’assurance de pret en cas d’ITT, c’est-à-dire d’arrêt de travail. En effet, les derniers contrats proposent systématiquement une indemnisation forfaitaire : la totalité de l’échéance de prêt est prise en charge par l’assurance pret immobilier. Il existe aussi des contrats d’ancienne génération et notamment des contrats groupe de banque qui proposent encore une indemnisation indemnitaire. Cela signifie que seule la perte de revenu par rapport à un revenu de référence est prise en charge par l’assurance prêt immobilier et non l’échéance dans son ensemble. Cela signifie aussi, pour les personnes fonctionnaires ou qui dispose de clause de maintien de salaire de la part de leur employeur, qu’en cas d’arrêt de travail, aucune indemnisation ne leur sera versée.

La selection pour la mise en place d’une assurance pret immobilier sera donc très différente de celle réalisée par la banque pour accorder le prêt. La banque souhaite surtout valider que l’emprunteur sera en mesure de rembourser le prêt immobilier. Elle va donc analyser les revenus et les charges de l’emprunteur afin de déterminer sa capacité de remboursement.

En matière d’assurance pret immobilier, c’est la santé de l’emprunteur qui compte, ses antécédents médicaux et sa situation médicale actuelle. En effet, l’assureur va chercher à déterminer si l’emprunteur présente un profil de risque supérieur à un standard de population. Le risque visé est ici soit un risque de mortalité, soit un risque d’arrêt de travail ou d’invalidité. L’acceptation à une assurance pret immobilier se base au minimum sur un questionnaire de santé permettant de connaitre les antécédents médicaux ou les facteurs de risque. Ce questionnaire de base peut être complété par des questions spécifiques qui permettront à la cellule médicale de mieux appréhender la situation de l’emprunteur et de pouvoir statuer.

Pour les prêts d’un montant important (habituellement plus de 250 000 €), des formalités médicales seront exigés en amont. Il s’agit d’un panachage entre un rapport médical à faire compléter par un médecin, une prise de sang et un électrocardiogramme de repos.

La décision de la cellule médicale conditionnera les conditions d’acceptation à l’assurance pret immobilier. Cela peut avoir un impact en terme de tarif et/ou de garantie. Si le tarif de base est augmenté, on parlera de surprime médicale ; Si une pathologie n’est pas couverte ou qu’une garanti n’est pas accordée, on parlera d’exclusion de pathologie ou de garantie.

Les refus définitifs en matière d’assurance pret immobilier sont rares mais existent. Il existe en France la convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) qui maximise les chances des personnes présentant des antécédents médicaux de trouver une solution d’assurance.

Lorsque l’emprunteur présente des antécédents médicaux, il convient en amont de s’occuper de trouver l’assurance prêt immobilier adéquate car toute l’opération d’acquisition du bien pourra être entravée en cas d’incapacité à trouver une solution d’assurance pret immobilier.

Assurance chomage prêt immobilier : Le fonctionnement

L’assurance de prêt immobilier qui sera exigée par la banque lorsque vous souscrivez un prêt immobilier ne comprend pas habituellement l’assurance chomage pret immobilier.

En effet, les garanties exigées par la banque sont au minimum une couverture en cas de décès ou de PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Si vous décédez ou que vous n’êtes plus autonome, l’assurance pret immobilier remboursera à votre place les échéances du prêt.

Si vous êtes en situation d’activité professionnelle, la banque exigera en plus que vous preniez les garantie ITT et IPT. Elles couvrent la prise en charge des échéances du prêt immobilier si vous ne pouvez plus travailler soit temporairement soit définitivement.

Dans la même logique, il existe une assurance chomage pret immobilier. Les couvertures précédentes concernent les risques d’accident ou de maladie qui entrainent une incapacité temporaire à travailler ou une invalidité définitive. L’assurance chomage pret immobilier va elle couvrir le risque de perte d’emploi. Le principe est le même : si vous perdez votre emploi, vos revenus diminueront forcément et l’assurance chomage pret immobilier prendra en charge une partie de vos échéances de prêt immobilier.

En période de crise et d’instabilité économique, l’assurance chomage pret immobilier peut donc se révéler intéressante. Mais il convient néanmoins de bien comprendre ce qu’elle couvre exactement et les modalités de mise en œuvre.

Premièrement, l’assurance chomage pret immobilier ne concerne que les salariés du secteur privé qui cotisent à Pôle Emploi. En effet, le versement de l’indemnisation est toujours conditionné à la perception par l’emprunteur de l’Aide de Retour à l’Emploi (ce que l’on appelle familièrement l’indemnité Assedic). Cela signifie que les causes de la perte d’emploi sont fondamentales : seuls certains licenciements seront pris en compte. Cela exclut notamment les démissions, les ruptures conventionnelles et les licenciements pour faute.

L’assurance chomage pret immobilier dispose ensuite de modalités de souscription et de prise en charge spécifiques. Tout d’abord, il s’agit d’une option complémentaire qui vient compléter l’assurance de prêt classique Décès-PTIA-ITT-IPT. Cette assurance chomage pret immobilier ne se souscrit pas seule et doit nécessairement être mise en place au même moment que l’assurance de prêt classique. Pour souscrire, il faut disposer d’un CDI chez le même employeur depuis au moins 12 mois et être âgé de moins de 50 ans. Il y a ensuite toujours une période de carence (période pendant laquelle l’assurance de ne fonctionne pas) qui est souvent de 12 mois et une franchise qui est normalement de 90 jours (l’indemnisation ne commencera qu’à compter du 91ième jour suivant la première indemnisation par Pôle Emploi).

En cas de sinistre (chômage), il y a toujours des limites à l’indemnisation par l’assurance chomage prêt immobilier. En termes de montant premièrement : seule une partie de l’échéance est prise en charge (50 à 80 % en fonction des contrats). L’indemnisation est limitée aussi dans le temps, à la fois en terme d’indemnité versée par sinistre (par exemple 12 indemnités consécutives maximum) et par période de chômage pris en compte (par exemple 36 mois d’indemnisation maximum sur la durée du prêt).

Il faut savoir aussi que l’assurance chomage prêt immobilier s’arrête après le 55ième anniversaire de l’assuré.

Compte tenu du coût de cette assurance chomage pret immobilier (qui fera quasiment doubler vos primes) et des modalités restrictives de souscription et d’indemnisation, il convient de bien étudier la pertinence de la mise en place d’une telle couverture en fonction de sa situation professionnelle.