Assurance emprunt immobilier : Le fonctionnement
L’assurance emprunt immobilier n’est pas formellement obligatoire. Cela signifie qu’aucune loi ou règlementation n’impose à un emprunteur de la souscrire. Par contre, la totalité des banques réalisant des emprunts immobiliers exigeront qu’un emprunteur souscrive obligatoirement une assurance emprunt immobilier pour lui accorder son emprunt.
D’autre part, cette assurance emprunt immobilier représente une véritable sécurité pour l’emprunteur et ses proches en cas d’aléas de la vie. En effet, les emprunts immobiliers sont nécessairement d’un montant significatif compte tenu des prix des biens immobiliers en France et habituellement d’une durée longue.
Comme nous l’avons déjà vu, La Loi Lagarde permet de choisir l’assurance emprunt immobilier de son choix dès lors que le contrat choisi dispose des mêmes garanties que le contrat groupe de la banque, on parle alors d’équivalence de garantie.
La banque demeure, par contre, libre de fixer la quotité souhaitée et les garanties exigées.
En matière de quotité, c’est-à-dire le pourcentage du prêt assuré, les choses sont relativement simple. S’il y a un seul emprunteur, la banque exigera qu’il soit couvert à 100%. S’il y a deux emprunteurs, la quotité dépendra du type d’opération et de la répartition des revenus dans le couple. Pour un investissement locatif, la banque pourra se contenter d’une assurance emprunt immobilier de 100% sur les deux emprunteurs, le plus souvent à 50% /50%. En effet, dans ce cas, une partie significative du remboursement d’emprunt est réalisé par le loyer versé par le locataire du bien.
Pour la résidence principale, la quotité sur les 2 emprunteurs est habituellement comprise entre 100% et 200 %. La meilleure couverture étant une quotité de 100% sur chaque tête : si un emprunteur décède, l’assurance emprunt immobilier remboursera la totalité du capital restant dû de l’emprunt et le conjoint survivant se retrouveras propriétaire d’une bien immobiliser totalement désendetté. Sinon, il convient d’adapter la quotité à la répartition des revenus dans le couple. La logique est simple : le conjoint qui se retrouve seul devra pouvoir faire face au remboursement de l’emprunt immobilier restant avec ses seuls revenus. Donc le conjoint qui gagne le plus doit avoir la quotité la plus importante proportionnellement aux revenus globaux dans le couple.
En matière de garanties, c’est aussi le type d’opération qui déterminera les garanties exigées par la banque pour l’assurance emprunt immobilier. Pour un investissement locatif, les garanties minimales Décès-PTIA suffiront pour la raison que nous avons vu plus haut : le remboursement de l’emprunt grâce au loyer perçu. A contrario, pour l’acquisition de la résidence principale, si les emprunteurs travaillent, la banque exigera les garanties étendues Décès-PTIA-ITT-IPTqui permettent une prise en charge des échéances d’emprunt en cas d’arrêt de travail soit temporaire soit définitif suite à une invalidité.
Attention à ne pas faire de confusion : nous parlons ici d’arrêt de travail suite à une maladie ou un accident et en aucun cas de perte d’emploi. La garantie chômage est une garantie optionnelle qui est rarement exigée par la banque et qui couvre les cas de licenciement. Dans ce cas aussi, après des délais de franchise et de carence, une partie de l’échéance d’emprunt sera prise en compte par l’assurance emprunt immobilier.
De la même façon, la garantie l’IPP demeure optionnelle et est rarement exigée par les banques. Par contre, la prise en charge sans condition des maladies dorso vertébrales et psychologique pourra être exigée dans le cadre de l’équivalence des garanties si le contrat groupe de la banque le prévoit. Il s’agit la plupart du temps d’une option dans les contrats d’assurance emprunt immobilier délégués.
