Assurance de prêt immobilier : le fonctionnement
L’assurance de pret immobilier est habituellement exigée par la banque dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier nécessitant la souscription d’un prêt immobilier.
La banque souhaite, en effet, être remboursée si l’emprunteur devait faire face à un aléa dans sa vie.
Les garanties proposées par l’assurance de pret immobilier visent donc à couvrir les différents aléas qu’un emprunteur peut rencontrer. Les garanties minimales que la banque exigera sont le Décès et le PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie). Dans les deux cas, l’assurance pret immobilier remboursera la totalité du capital restant dû du prêt en lieu et place de l’emprunteur (qui n’a bien entendu plus l’occasion de le faire).
La banque se satisfera de cette garantie minimum soit pour un investissement locatif, soit si l’emprunteur n’est pas en situation d’activité professionnelle.
Dans le cas contraire, c’est-à-dire si l’emprunteur achète sa résidence principale et qu’il est en activité professionnelle, la banque exigera que l’assurance de pret immobilier contiennent aussi les garanties ITT (Interruption Temporaire de Travail) et IPP (Invalidité Permanente Partielle). En effet, si l’emprunteur ne peut plus travailler soit temporairement soit définitivement, l’assurance pret immobilier couvrira les échéances du prêt à sa place.
Dans ce dernier cas, il convient d’étudier précisément le mode d’indemnisation proposé par l’assurance de pret en cas d’ITT, c’est-à-dire d’arrêt de travail. En effet, les derniers contrats proposent systématiquement une indemnisation forfaitaire : la totalité de l’échéance de prêt est prise en charge par l’assurance pret immobilier. Il existe aussi des contrats d’ancienne génération et notamment des contrats groupe de banque qui proposent encore une indemnisation indemnitaire. Cela signifie que seule la perte de revenu par rapport à un revenu de référence est prise en charge par l’assurance prêt immobilier et non l’échéance dans son ensemble. Cela signifie aussi, pour les personnes fonctionnaires ou qui dispose de clause de maintien de salaire de la part de leur employeur, qu’en cas d’arrêt de travail, aucune indemnisation ne leur sera versée.
La selection pour la mise en place d’une assurance pret immobilier sera donc très différente de celle réalisée par la banque pour accorder le prêt. La banque souhaite surtout valider que l’emprunteur sera en mesure de rembourser le prêt immobilier. Elle va donc analyser les revenus et les charges de l’emprunteur afin de déterminer sa capacité de remboursement.
En matière d’assurance pret immobilier, c’est la santé de l’emprunteur qui compte, ses antécédents médicaux et sa situation médicale actuelle. En effet, l’assureur va chercher à déterminer si l’emprunteur présente un profil de risque supérieur à un standard de population. Le risque visé est ici soit un risque de mortalité, soit un risque d’arrêt de travail ou d’invalidité. L’acceptation à une assurance pret immobilier se base au minimum sur un questionnaire de santé permettant de connaitre les antécédents médicaux ou les facteurs de risque. Ce questionnaire de base peut être complété par des questions spécifiques qui permettront à la cellule médicale de mieux appréhender la situation de l’emprunteur et de pouvoir statuer.
Pour les prêts d’un montant important (habituellement plus de 250 000 €), des formalités médicales seront exigés en amont. Il s’agit d’un panachage entre un rapport médical à faire compléter par un médecin, une prise de sang et un électrocardiogramme de repos.
La décision de la cellule médicale conditionnera les conditions d’acceptation à l’assurance pret immobilier. Cela peut avoir un impact en terme de tarif et/ou de garantie. Si le tarif de base est augmenté, on parlera de surprime médicale ; Si une pathologie n’est pas couverte ou qu’une garanti n’est pas accordée, on parlera d’exclusion de pathologie ou de garantie.
Les refus définitifs en matière d’assurance pret immobilier sont rares mais existent. Il existe en France la convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) qui maximise les chances des personnes présentant des antécédents médicaux de trouver une solution d’assurance.
Lorsque l’emprunteur présente des antécédents médicaux, il convient en amont de s’occuper de trouver l’assurance prêt immobilier adéquate car toute l’opération d’acquisition du bien pourra être entravée en cas d’incapacité à trouver une solution d’assurance pret immobilier.
